Suisse: comment procéder pour obtenir la baisse de son loyer

Le taux hypothécaire de référence, publié ce lundi par l'Office fédéral du logement, est en recul. Les locataires pourront réclamer une baisse de loyer. Mode d'emploi.

02 sept. 2013, 16:10
Le taux est inchangé depuis juin 2012.

Les loyers devraient baisser dans toute la Suisse. Le taux hypothécaire de référence a reculé de 2,25 à 2%, atteignant un plancher historique. Le nouvel indice, valable dès mardi, devrait perdurer encore un bon moment, a annoncé lundi l'Office fédéral du logement (OFL). 

Cette baisse du taux de référence correspond en pratique à une diminution de 3% du loyer. Mais puisque nombre de bailleurs ne procèdent pas spontanément à l'adaptation pourtant légalement due, les locataires doivent faire valoir eux-mêmes leurs droits. 

Avec la diminution du taux de référence d'un quart de point, les locataires ont en principe le droit d’obtenir une baisse de loyer de 2,91 %. Leurs associations de défense réclamaient depuis des mois une adaptation, au vu du niveau historiquement bas des taux hypothécaires.

Comment bénéficier de la baisse

Avant toute chose, il s'agit d'identifier le taux hypothécaire sur lequel le loyer est fondé. L'indice de référence est désormais fixé à 2%. Si le taux déterminant le loyer est plus élevé , il faut s'adresser par écrit et sous pli recommandé à son bailleur (propriétaire ou gérance).

La demande doit se faire pour la prochaine échéance du bail, en respectant le délai de congé imparti. Ce délai est important car une baisse n'est pas accordée rétroactivement.

Si le bailleur ne répond pas dans les trente jours, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation. Idem en cas de refus de la requête ou si la baisse proposée apparaît insuffisante. Le délai est de trente jours suivant la date de la réponse du bailleur. 

A partir de là, mieux vaut s'adresser à des spécialistes, conseille l'Association suisse des locataires (ASLOCA). Les offices communaux du logement conseillent gratuitement aussi bien les propriétaires que les locataires.

Quel que soit le résultat des démarches, la loi interdit au bailleur d'exercer des mesures de représailles contre son locataire, comme de lui donner son congé. Chaque baisse du taux hypothécaire d’un quart de point correspond un facteur de baisse de loyer de 2,91%.

"On peut partir du principe que le taux de référence restera fixé à 2% pendant les deux prochaines années", a déclaré Cipriano Alvarez de l'OFL. A ses yeux, une nouvelle baisse semble aussi peu probable qu'une hausse durant cette période.

Les locataires doivent réclamer la baisse

Dès l'annonce de la correction, l'Association suisse des locataires (Asloca) a appelé les bailleurs à réduire les loyers conformément aux dispositions légales. Faute de quoi, les locataires devront exiger eux-mêmes une réduction, a-t-elle averti.

Toutefois, les propriétaires peuvent faire valoir d'autres modifications de coûts, comme une augmentation des frais d'entretien de l'immeuble ou le report du renchérissement à raison de 40%, a tempéré l'OFL. La Fédération immobilière romande a elle aussi insisté sur l'absence d'automatisme. "Chaque bail doit être examiné pour lui-même, en fonction de l'ensemble des circonstances", a-t-elle martelé dans un communiqué.

Plus d'un an

La dernière diminution remontait à juin 2012, lorsque l'indice était passé de 2,5 à 2,25%. Le taux d’intérêt de référence est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, établi chaque trimestre.

Le 30 juin, jour de référence, il se situait à 2,09%, contre 2,14 % au trimestre précédent. Selon les règles de l’arrondi commercial, il passe donc à 2,00 %. Il se maintiendra à ce niveau tant que le taux d’intérêt moyen ne baissera pas au-dessous de 1,88 % ou n’augmentera pas au-dessus de 2,12 %. La prochaine annonce de l'Office du logement interviendra le 2 décembre.

Alors que les propriétaires de logements ont profité de fortes diminutions des hypothèques ces dernières années, les loyers ont connu une augmentation malgré le recul du taux de référence introduit en 2008, a constaté l'Asloca.

En 2011, un ménage de locataires a dû débourser en moyenne 50 francs de plus par mois pour son logement que trois ans plus tôt, alors qu'un ménage de propriétaires a économisé 83 francs par mois.