Bien sûr, la crise liée à la pandémie du Covid-19 n’est pas encore terminée. Mais les mesures de déconfinement s’assouplissent progressivement. Certes, il faudra encore quelque temps pour être sûr que l’on peut envisager une nouvelle normalité. Néanmoins, sur l’immobilier, il est d’ores et déjà possible de tirer les premières leçons de ce terrible printemps 2020. Etat des lieux.
Commençons par un constat réjouissant: comme annoncé dans ces colonnes en avril passé, l’immobilier résiste plutôt bien aux crises! Cela vaut tout particulièrement pour le logement résidentiel, en villa individuelle ou en PPE.
Grande prudence chez tous les acteurs
Pour ces logements en propriété, on sent bien sûr une grande prudence, tant côté acheteurs que vendeurs. Cette circonspection se reflète sur l’activité du marché qui reste assez faible, malgré des taux hypothécaires à nouveau à la baisse. Signe de cet attentisme, en mars et avril, le nombre de demandes de crédit s’est réduit d’un quart par rapport à l’année précédente.
La traditionnelle torpeur de l’été ne devrait guère booster l’activité. Pourtant, au cours des douze prochains mois, les prix des logements ne devraient guère bouger. Ou seulement de manière minime. «Une baisse des prix de plus de 5% sur la moyenne du marché est peu probable pour le moment», prévoit Matthias Hozhey, économiste à la Recherche immobilière d’UBS.
Il estime que c’est surtout dans le segment haut de gamme qu’il faut s’attendre à une pression plus marquée sur les prix. Certaines régions où l’offre est abondante sont particulièrement visées. Il faut savoir qu’en Suisse, près d’un objet sur cinq est proposé à un prix supérieur à 2 millions de francs.
Haut de gamme sous pression
Autre «défaut», beaucoup des propriétés actuellement proposées à la vente proposent des surfaces habitables supérieures à la moyenne. Cette suroffre d’objets trop chers et trop grands risque en particulier d’impacter les communes touristiques. Sur un marché très peu liquide, les immeubles de luxe pourraient subir une décote allant jusqu’à 15%.
Heureusement, plus les perspectives économiques vont s’améliorer, plus la demande va se redresser. Mais sans provoquer forcément une augmentation des prix, en particulier sur les immeubles à la fois trop grands et trop chers. En revanche, les logements en propriété les plus avantageux et les maisons individuelles dans la périphérie des grands centres urbains devraient continuer à bénéficier d’une demande élevée qui pourra influencer les tarifs.
Immeubles de rapport: de grosses différences
Dans le domaine des immeubles de rendement, le panorama est plutôt contrasté. Le marché des logements locatifs se montre robuste. «La baisse de l’immigration freine nettement la croissance démographique et réduit directement la demande d’appartements en location. Mais le regain probable des déménagements et l’activité de construction devraient vite se redresser», analyse Maciej Skoczek, spécialiste immobilier à la Recherche d’UBS.
Du côté des surfaces de bureaux, les perspectives sont moins roses. Elles se présentent sous un jour carrément sombre dans le secteur des surfaces commerciales. Le Covid-19 va laisser des traces car il a provoqué des changements d’habitudes: les gens se sont habitués à commander par internet et le télétravail risque de faire florès. Conséquence: la demande pour ces surfaces risque fort de diminuer.
Les magasins et établissements publics continuent aussi de souffrir: leurs revenus ont baissé et les mesures de sécurité exigées plombent leurs coûts qui prennent l’ascenseur. Il faudra là plus de temps pour panser les plaies de la crise.