Le millésime 2021 est à peine entamé que différentes dispositions légales, administratives ou judiciaires se profilent. Et elles vont avoir une influence certaine sur le marché immobilier. Rapide catalogue, pas forcément exhaustif.
Le TF change des modes de calcul
Dans un pays où la protection des locataires est particulièrement active, le Tribunal fédéral (TF) vient de décréter un assouplissement que peu prévoyaient. Dans un arrêt rendu en octobre passé, le TF a modifié deux paramètres servant à déterminer le loyer initial admissible des baux d’habitation et des locaux commerciaux.
D’une part, les fonds propres investis peuvent désormais être indexés à 100% de l‘inflation pour le calcul du rendement. D’autre part, le rendement admissible pourra dépasser de 2% le taux hypothécaire de référence quand ce dernier est inférieur à 2%. Pour les propriétaires, ces modifications vont certainement induire une décrue des procédures en contestation du loyer initial.
Incertitude sur les baux commerciaux
Après force débats, le Parlement a finalement rejeté la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. Beaucoup s’inquiétaient de cette immixtion de l’Etat dans des contrats de droit privé… Mais, le coup de grâce a été donné par le déséquilibre dans les efforts à consentir: un sacrifice de 60% pour les propriétaires et autant de réduction pour les locataires. Tandis que l’Etat, qui a obligé la fermeture des commerces, n’aurait rien supporté.
Dans certains cantons, des accords ont pu être trouvés entre bailleurs et commerçants. Ailleurs, il y a fort à parier que le TF devra au final clarifier la situation juridique. Avec toute la somme de longue incertitude que cela suppose dans l’intervalle.
Un arrêt qui fait du bruit
Les juges de Lausanne viennent encore de rendre quelques jugements tonitruants. Ils se montrent toujours plus restrictifs en matière de bruit. Dans de nombreux cas, le respect de ces normes sur les routes principales n’est possible qu’à grands frais. Pour pouvoir densifier le bâti en ville, il restait la voie de l’autorisation exceptionnelle. Mais le TF a durci sa pratique.
«Dernièrement, le permis de construire d’un projet de quelque 500 nouveaux appartements (le Brunaupark à Zurich) a été annulé par les juges qui ont estimé insuffisante la protection contre le bruit», illustre mon collègue Matthias Hozhey, économiste à la Recherche immobilière d’UBS.
Conséquence: le coût de certaines rénovations va prendre l’ascenseur. Pire: les façades de bâtiments donnant sur la rue pourraient devoir exclure les grandes baies vitrées.
Le CO2 va impacter l’immobilier
Si elle passe le cap du scrutin populaire, la loi sur le CO2 entrera en vigueur le 1er janvier prochain. Elle aura un impact immédiat sur les chauffages à combustible fossile: le prix du mazout renchérira de 55 centimes par litre (soit +80%). Et le gaz va suivre la tendance. Or, la moitié des appartements existants (chiffres 2015) étaient encore chauffés au mazout. Ces constructions anciennes vont donc perdre un peu en valeur.
Le cocktail taxes, interdictions et incitations devraient renforcer le boom des rénovations dans les centres. Mais les propriétaires de petits immeubles, surtout en périphérie, risquent d’être rétifs car les coûts fixes d’une rénovation sont élevés par rapport aux revenus locatifs envisageables.
Enfin, en octobre passé, l’initiative sur le paysage a abouti avec tout juste les 100 000 paraphes requis. Si elle devait être adoptée, elle interdirait notamment la transformation des bâtiments agricoles à des fins résidentielles ou artisanales. Décidément, qui a dit que la pierre ne bougeait pas?